Od 11 lipca 2025 roku deweloper musi pokazywać cenę każdego mieszkania na swojej stronie i raz na dobę wysyłać ją na dane.gov.pl. Po roku sprawdziliśmy, co z tego wynika. Pobraliśmy wszystkie zbiory deweloperów z portalu, odczytaliśmy prawie 110 tys. ofert mieszkań i zestawiliśmy je z cenami transakcyjnymi NBP.
Poniżej najważniejsze wnioski. Pełny raport, z tabelami dla 18 miast, metodologią i źródłami, jest na stronie Rok jawności cen mieszkań deweloperskich. Można go też pobrać w PDF.
Danych jest dużo, ale każdy podaje je inaczej
Na dane.gov.pl jest 6 759 kont deweloperów i 15 778 zbiorów z cenami. W ciągu ostatnich 30 dni plik opublikowało 3 894 deweloperów, czyli 58%. Brak świeżego pliku nie zawsze oznacza naruszenie: deweloper, który sprzedał już wszystkie mieszkania, nie musi nic publikować.
Większym problemem jest forma. Ten sam obowiązek deweloperzy realizują w co najmniej ośmiu formatach: 71% plików to CSV, 17% XLSX, reszta to JSON, XML, a nawet zrzuty stron HTML. Część plików ma 58 kolumn według wzorca ministerstwa, inne kilka i bez adresu inwestycji. Od 11 listopada 2026 r. obowiązuje jednolita struktura danych, więc porównywanie cen powinno być prostsze.
Ile kosztuje metr nowego mieszkania
Mediana ceny ofertowej w 18 miastach wojewódzkich to 13 474 zł/m² (52 665 ofert od 1 013 deweloperów). Poza nimi: 9 706 zł/m².
- Najdrożej: Warszawa (16 832 zł/m²), Kraków (16 000 zł/m²), Wrocław (14 800 zł/m²).
- Najtaniej: Gorzów Wielkopolski (9 200 zł/m²), Olsztyn (9 800 zł/m²), Rzeszów (10 400 zł/m²).
- Za medianę metra w Warszawie kupisz 1,8 m² w Gorzowie.
Ponad połowa mieszkań przez rok nie zmieniła ceny
Jawność cen pozwala pierwszy raz śledzić cenę konkretnego mieszkania w czasie. Znaleźliśmy 29 711 mieszkań od 590 deweloperów, które były w ofercie zarówno 3 października 2025, jak i 3 października 2026 r.
- 55% ma tę samą cenę za m²,
- 26% podrożało (mediana +4,5%),
- 19% potaniało (mediana −8,3%).
Deweloperzy częściej czekają na kupca, niż zmieniają cennik. Podwyżki zdarzają się częściej, ale obniżki są głębsze.
Cennik to nie cena z umowy
Według NBP (II kw. 2026) ceny ofertowe nie spadły rok do roku w żadnym z 17 badanych miast. Ceny transakcyjne spadły w 7 z nich. Największa różnica między cennikiem a umową jest w Szczecinie (20,1%), Łodzi (19,0%) i Gdańsku (18,1%). W Olsztynie jest odwrotnie: średnia cena z umów jest wyższa od ofertowej, bo szybciej sprzedają się droższe mieszkania.
Co z tego wynika dla kupującego
- Zapisz cenę ze strony dewelopera w dniu, w którym ją widzisz (zrzut ekranu z datą). Jeśli w umowie pojawi się wyższa, możesz żądać tej korzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej).
- Sprawdź historię ceny. Deweloper musi pokazać wcześniejsze ceny z datami zmian.
- Licz całość. Miejsce postojowe i komórka lokatorska mają osobne ceny, które muszą być podane na stronie.
- Negocjuj. W wielu miastach ceny z umów są o 5–20% niższe od cenników.
Od 2 kwietnia 2027 r. ceny transakcyjne będą publiczne w Portalu DOM. Wtedy różnica między cennikiem a ceną z umowy stanie się widoczna dla każdego.